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关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(释义)
案例录入:admin    责任编辑:admin   点击数:  更新时间:2013-8-23 22:25:35

第一条 本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。
  【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义,进一步明确了本解释的适用范围。所谓商品房买卖是相对于经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人私房的交易行为而言。经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房的交易受国家政策调整的因素比较高,其与商品房交易的主要区别在于市场化程度不同;个人私房交易中,交易各方都不是开发商,其与商品房交易的主要区别在于交易的其中一方是否必须是房地产开发企业,通俗讲,是一手房与二手房的区别。
  另外,此条解释中“尚未建成”和“已竣工”的概念似乎有些模糊,因此有人认为为了避免歧义,应改为“未竣工”和“已竣工”作为分界点。
  第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。
  【释义】《城市房地产管理法》第44条规定,商品房预售应“向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。”,该规定应理解为强制性规定。《城市房地产开发经营条例》、《城市商品房预售管理办法》亦有相关规定。根据合同法第52条第五项规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。所以,在未取得预售许可证明的情况下,开发商与购房人签定的合同效力将不被人民法院认可。在以前的司法实践中这一点也是确定的,本条解释的重点在于条文中的但书部分。但书部分规定,开发商在与购房人签定房屋买卖合同时,虽未取得预售许可证明,但若在合同签定后至因该合同产生纠纷诉至法院前这段期间取得预售许可证明,则法院不因开发商在订立合同时未取得预售许可证明而认定合同无效。在交易中若存在此类情况,作为开发商应及时取得预售许可证明,以保证交易的稳定;作为购房人若想解除合同,则应及时通过诉讼主张权利。
  第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。
  【释义】根据《合同法》第15条第二款关于要约的规定,“商业广告的内容符合要约规定的,视为要约。”但是建设部《商品房销售管理办法》(2001年6月1日起施行)第十五条又说:“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项,当事人应当在商品房买卖合同中约定。”这一条看起来是保护了消费者,但实际上它的潜台词是说:“如果广告不写入合同,那么广告就不做为合同的一部分,开发商就不需要就广告内容承担责任”。
  本条司法解释对于保护消费者的权益较为有利,但是如果站在开发商的角度来说,在发布广告和宣传资料时则应该特别引起注意。另外,本条中关于“说明和允诺具体确定”以及“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”并没有作出更为详细的解释,应该说给法官留下了自由裁量的空间。
  第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。
  【释义】实践中,双方就合同主要条款无法达成一致,导致商品房买卖合同未能订立的,是属于“因当事人一方原因”还是“不可归责于当事人双方的事由”?言之不详。鉴于这种情况的不确定性,将使购房人在与开发商就商品房买卖合同的谈判中,处于弱势地位。
  第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。
  【释义】本条规定明确了订购、认购、预订协议转化为商品房买卖合同的条件。发生这种转化应同时具备两个条件:第一,该协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,即“(一) 当事人的

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